Panduan

DSR: satu angka yang menjadi penghalang antara anda dan rumah anda

Apabila bank di Malaysia melihat permohonan pinjaman perumahan anda, mereka merumuskan kehidupan kewangan anda kepada satu peratusan: DSR. Jika anda melepasi had ini, anda masih dalam persaingan. Jika tidak, sekuat mana pun semangat ejen hartanah, permohonan itu tetap tidak akan terselamat.

Formula, dalam satu baris

DSR = jumlah bayaran balik hutang bulanan ÷ pendapatan bersih bulanan × 100. "Pendapatan bersih bulanan" bermaksud wang yang benar-benar masuk ke dalam akaun anda selepas EPF, SOCSO, EIS dan PCB — bukan gaji kasar anda. "Jumlah bayaran balik hutang bulanan" bermaksud setiap ansuran yang anda bayar sekarang, ditambah ansuran pinjaman rumah baharu: pinjaman kereta, pinjaman peribadi, ansuran kad kredit (jumlah ansuran terikat, bukan sekadar jumlah yang anda pilih untuk bayar), PTPTN, dan sebarang pinjaman lain yang kelihatan dalam CCRIS atau CTOS.

Contoh: pendapatan bersih RM4,500 sebulan, pinjaman kereta RM600, pinjaman peribadi RM300, dan ansuran rumah dicadangkan RM1,500. Jumlah komitmen RM2,400. DSR = 2,400 ÷ 4,500 = 53.3%.

Had sebenar yang digunakan bank?

Ada satu perkara yang perlu dijelaskan dengan jelas: tiada satu had DSR yang diwajibkan secara undang-undang dan diterbitkan oleh BNM yang terpakai secara seragam untuk setiap peminjam. Yang wujud ialah dasar dalaman bank, yang dibentuk oleh panduan bank pusat mengenai pembiayaan bertanggungjawab. Dalam amalan, kebanyakan bank menetapkan had antara 60% dan 70% daripada pendapatan bersih, dengan had lebih rendah untuk pemohon berpendapatan rendah dan lebih fleksibiliti kadangkala ditunjukkan kepada peminjam berpendapatan tinggi dengan rekod bersih. Apabila seseorang memberitahu anda "bank memerlukan DSR di bawah 70%", mereka menerangkan dasar satu bank, bukan undang-undang negara. Sebab itu penting untuk membuat perbandingan.

Mengapa DSR lebih ketat daripada yang anda rasa

Ujian DSR memang sengaja konservatif kerana ia menguji bulan terburuk yang realistik bagi anda, bukan bulan purata anda. Rumah tangga dengan DSR 75% hampir tiada penampan: satu bil perubatan, satu pembaikan kereta, satu bonus yang tidak keluar, dan rumah tangga itu sudah dalam masalah. Bank belajar perkara ini dengan cara yang pahit melalui setiap kitaran kredit. Pengajaran daripada sudut peminjam juga sama: DSR di bawah 50% adalah selesa, 50–65% boleh diurus tetapi ketat, dan di atas 70% anda hanya selangkah daripada gagal bayar tanpa mengira apa yang dinyatakan dalam surat kelulusan.

Cara menurunkan DSR anda sebelum memohon

Tiga tuas, mengikut kekuatan. Pertama, selesaikan hutang terikat yang kecil sebelum anda memohon — menutup pinjaman peribadi RM300 atau ansuran kereta akan membebaskan jumlah itu daripada pengangka secara kekal, dan ruang yang dibebaskan selalunya lebih bermakna daripada kenaikan gaji. Kedua, tingkatkan pendapatan bersih yang disahkan: kenaikan gaji, pendapatan kedua yang didokumenkan, atau (bagi yang bekerja sendiri) penyata cukai yang difailkan dengan betul menunjukkan pendapatan lebih tinggi. Ketiga, panjangkan tempoh pinjaman: pinjaman 35 tahun mempunyai ansuran bulanan lebih rendah daripada pinjaman 25 tahun bagi jumlah yang sama, sekali gus menurunkan ansuran baharu dalam pengangka — walaupun anda membayar jumlah faedah keseluruhan lebih tinggi sepanjang tempoh pinjaman. Pertukaran antara keselesaan bulanan dan jumlah kos inilah yang ditunjukkan oleh kalkulator rumah secara bersebelahan.

Kesilapan DSR yang biasa

Menggunakan gaji kasar dan bukan pendapatan bersih — kesilapan paling biasa, dan ia membuatkan DSR anda kelihatan lebih baik daripada yang sebenar. Lupa tentang pelan ansuran kad kredit (program penukaran 0% tetap hutang terikat walaupun anda memilihnya). Mengabaikan pinjaman yang anda turut menjamin untuk kawan atau saudara — menjadi penjamin bermaksud hutang itu dikira sebagai hutang anda. Dan memohon dengan angka lapuk: jika komitmen anda berubah sejak kali terakhir dikira, kira semula sebelum menghantar, kerana angka bank ialah angka dalam CCRIS, bukan angka dalam kepala anda.

Cuba dengan angka anda sendiri

Kalkulator DSR + tunai mengira nisbah anda, ruang baki di bawah had yang anda pilih, dan pinjaman maksimum yang ruang itu sokong. Jika anda membeli secara bersama, panduan DSR bersama dan kalkulator bersama mengendalikan rumah tangga dua pendapatan.

Panduan ini adalah maklumat umum, bukan nasihat kewangan. Dasar DSR bank berbeza-beza dan boleh berubah. Sahkan terma pembiayaan dengan bank anda dan semak laporan kredit anda sendiri melalui saluran rasmi (CCRIS melalui BNM, CTOS secara langsung).