Panduan

Pinjaman rumah bersama: dua pendapatan, satu DSR, risiko dikongsi

Pendapatan seorang jarang cukup untuk layak membeli rumah yang sebenarnya diidamkan dua orang. Pembiayaan bersama — menggabungkan dua pendapatan untuk satu pinjaman — adalah cara ramai pasangan, adik-beradik dan rakan di Malaysia melepasi tembok DSR. Ia menggandakan kuasa pinjaman anda dan juga menggandakan kerumitan. Kedua-dua bahagian ini perlu difahami sebelum anda menandatangani.

Matematik DSR dengan dua pendapatan

DSR bersama mengikuti logik yang sama seperti DSR individu, tetapi angka digabungkan: (komitmen anda + komitmen pemohon bersama + ansuran baharu) ÷ (pendapatan bersih anda + pendapatan bersih mereka). Contoh daripada ringkasan: dua orang berpendapatan bersih RM2,000 setiap seorang (RM4,000 gabungan), masing-masing menanggung RM500 komitmen sedia ada (RM1,000 gabungan), mengambil ansuran RM1,000. DSR = (1,000 + 1,000) ÷ 4,000 = 50%. Selesa.

Penggabungan inilah yang mencipta kuasa. Seorang berpendapatan RM2,000 dengan komitmen RM500 hanya mempunyai ruang RM750 pada had 65%. Dua orang berpendapatan sedemikian bersama-sama mempunyai ruang RM1,600 — lebih daripada dua kali ganda, kerana ansuran baharu dikongsi atas asas pendapatan dua kali lebih besar, manakala peratus had kekal sama.

Siapa boleh memohon bersama

Bank di Malaysia umumnya menerima permohonan bersama daripada: pasangan suami isteri (paling biasa), adik-beradik, ibu bapa dan anak, serta dalam banyak kes rakan atau rakan niaga yang tiada kaitan. Pasangan suami isteri mempunyai laluan paling lancar — bank melayan pasangan berkahwin sebagai satu unit kewangan dan dokumentasi pendapatan lebih mudah. Pemohon bersama yang tiada kaitan akan diperiksa lebih teliti dari segi hubungan dan rancangan keluar, tetapi ia lazim dilakukan. Setiap pemohon mesti lulus pemeriksaan kredit secara berasingan: CCRIS/CTOS bersih bagi seorang pemohon tidak menyelamatkan tunggakan pemohon lain.

Perkongsian pemilikan: putuskan ini sebelum menandatangani

Pinjaman ini adalah bersama dan berasingan — bank boleh menuntut mana-mana seorang daripada anda untuk jumlah penuh tanpa mengira siapa “memiliki” apa. Tetapi hakmilik boleh mencerminkan perkongsian: 50/50, 60/40, apa sahaja yang dipersetujui. Putuskan pembahagian pemilikan secara sengaja, bertulis, sebelum menandatangani, merangkumi: siapa membayar deposit awal, siapa membayar ansuran, apa yang berlaku jika seorang mahu keluar, apa yang berlaku apabila hartanah dijual, dan apa yang berlaku apabila kematian. Jika perkongsian tidak sama rata, simpan rekod siapa membayar apa. Perbualan ini janggal sekarang; ia menjadi malapetaka kemudian jika diabaikan. Bagi pasangan suami isteri, ambil perhatian bahawa hartanah ini menjadi sebahagian daripada harta pusaka melainkan disusun sebaliknya, dan pasangan Muslim mempunyai pertimbangan faraid yang berinteraksi dengan perkongsian pemilikan.

Risiko, dinyatakan secara terus terang

Tanggungjawab bersama bermakna pembayaran yang terlepas oleh pemohon bersama anda juga merupakan pembayaran yang terlepas bagi anda — dalam rekod kredit anda, bukan hanya rekod mereka. Jika hubungan berakhir (sama ada bercinta atau tidak), rumah tidak terbahagi dengan kemas: seorang perlu membeli bahagian yang lain pada nilai semasa, membiayai semula seorang diri (lulus DSR seorang diri, yang mungkin kini mustahil), atau menjual. Perceraian, bermusuhan, kehilangan kerja, kematian — setiap satu daripada ini menukar aset bersama menjadi urus niaga paksa. Kurangkan risiko dengan perjanjian pemilikan bersama bertulis yang merangkumi keluar, kaedah penilaian nilai beli keluar, dan apa yang berlaku jika satu pihak berhenti membayar. Ini bukan kerana tidak percaya; ini logik yang sama seperti insurans.

Tip praktikal

Mohon dengan pemohon berpendapatan lebih tinggi sebagai pemohon utama — ia membantu dengan skor dalaman sesetengah bank. Bersihkan hutang kecil yang terikat bagi kedua-dua pihak sebelum memohon; setiap pinjaman RM300 yang ditutup membebaskan RM300 ruang bersama. Semak laporan kredit kedua-dua pihak terlebih dahulu (CCRIS melalui saluran rasmi BNM, CTOS secara langsung) supaya tiada kejutan dalam fail bank. Dan jalankan pengiraan secara jujur: kalkulator DSR bersama mengambil kedua-dua pendapatan bersih, kedua-dua set komitmen dan ansuran baharu, serta menunjukkan nisbah gabungan berbanding had pilihan anda.

Panduan ini adalah maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Dasar bank mengenai pembiayaan bersama berbeza-beza dan berubah. Untuk struktur pemilikan dan perjanjian keluar, berunding dengan peguam berkelayakan.