Panduan

Pinjaman kadar flat dan baki menyusut ialah dua mesin berbeza

Ditulis oleh meja editorial Loankira — penulis kewangan Malaysia, setiap angka disemak dengan BNM, LHDN, KWSP atau PERKESO · Disemak: 13 Oktober 2026

Kadar rata mengenakan faedah atas prinsipal asal sepanjang tempoh; baki menyusut mengenakannya hanya atas jumlah yang masih terhutang, jadi peratusan yang sama jauh lebih mahal dalam kes pertama.

Pinjaman kereta petik kadar flat; pinjaman rumah menyusut. Jurang antara dua nombor itulah tempat peminjam diam-diam kerugikan ribuan.

Dua kadar dengan nombor sama bukan pinjaman sama

Kadar flat mengenakan faedah setiap tahun atas jumlah asal pinjaman, tak kira berapa sudah dilangsaikan. Baki menyusut (kaedah amortisasi untuk pinjaman rumah dan kad kredit) mengenakan faedah bulanan atas baki tertunggak sahaja, jadi faedah menurun semasa anda bayar. Pinjaman hire-beli RM50,000 pada 3% flat selama 5 tahun = 50,000 × 3% × 5 = RM7,500 faedah. Pinjaman baki menyusun 3% setahun tempoh sama lebih kurang RM3,900 — kurang separuh.

Penukar pantas: flat × 1.8 hingga 2.0

Untuk tempoh 3–7 tahun, kos tahunan kadar flat lebih kurang 1.8–2.0 kali nombor yang dipetik. Flat 3% berkelakuan seperti pinjaman baki menyusut 5.5–6%. Faktor ini menghampiri 1.8 pada tempoh pendek dan melebihi 2 pada tempoh panjang. Itulah sebabnya pinjaman kereta 'flat 3%' selalunya lebih mahal daripada pinjaman peribadi 'monthly rest 5%' — membandingkan flat dengan menyusut secara terus ialah silap kategori.

Di mana setiap kaedah muncul

Kadar flat: kebanyakan hire-beli kereta, pembiayaan peribadi Islam kadar tetap (kadar faedah efektif dinyatakan bersebelahan), ansuran perabot dan elektronik. Baki menyusut: pinjaman perumahan, pinjaman peribadi bank, kad kredit, pembiayaan semula. Bank di Malaysia diwajibkan menyatakan kadar efektif untuk produk flat — cari 'kadar efektif setara' dalam disclosure, bukan sekadar kadar headline.

Perbandingan pada RM60,000 yang sama

Pinjaman A: 3.0% flat, 7 tahun → faedah RM12,600; ansuran ≈ RM864/bulan. Pinjaman B: 5.5% setahun baki menyusut, 7 tahun → ansuran ≈ RM861/bulan, faedah ≈ RM12,300. Kos bulanan hampir sama — '3%' A dan '5.5%' B ialah wang yang sama. Pemberi pinjaman yang hanya petik nombor flat menyembunyikan perbandingan; minta kadar efektif.

Contoh Malaysia: kereta RM60,000, 7 tahun

Pinjaman RM50,000 selepas 10% deposit, flat 3.1% tempoh 7 tahun: faedah RM50,000 x 3.1% x 7 = RM10,850, ansuran (RM60,850 / 84) kira-kira RM724. Angka sama pada kadar efektif 5.8% baki menyusut memberi ansuran kira-kira RM727, hampir sama, kerana 3.1% flat 7 tahun itu kira-kira 5.7% efektif. Letakkan pula yuran dan insurans RM1,200: kadar efektif sebenar menghampiri 6.1%. Perbandingan sebegini, dibuat sebelum menandatangani, yang membezakan tawaran sebenar. Kerana pinjaman kadar rata meletakkan faedah di hadapan, menyelesaikan awal memulangkan lebih sedikit daripada jangkaan — kalkulator penyelesaian awal meletakkan angka pada jurang itu.

Panduan ini maklumat am, bukan nasihat kewangan, cukai atau undang-undang. Polisi bank berubah; sahkan dengan bank atau agensi berkenaan.