Panduan

Rumah pertama anda, langkah demi langkah: senarai semak yang beri tahu apa perlu dibayar dan bila

Ditulis oleh meja editorial Loankira — penulis kewangan Malaysia, setiap angka disemak dengan BNM, LHDN, KWSP atau PERKESO · Kali terakhir disemak: 3 Oktober 2026

Senarai semak pembeli rumah pertama ialah urutan semakan — bajet, DSR, hakmilik dan kaveat, tawaran pinjaman, setem dan insurans — yang perlu dilepasi sebelum pembelian di Malaysia boleh diselesaikan.

Kebanyakan pembeli rumah pertama di Malaysia baru tahu kos sebenar rumah selepas yuran tempahan sudah dibayar. Harga rumah hanyalah angka depan sahaja — di atasnya ada deposit, duti setem untuk dua dokumen berasingan, yuran guaman, yuran pinjaman dan insurans, semuanya tersebar sepanjang tiga hingga enam bulan. Senarai semak ini menyusun setiap langkah mengikut turutan, berserta tunai yang diperlukan pada setiap fasa, supaya tiada apa yang mengejutkan anda.

Sebelum cari rumah: tetapkan daya pinjaman anda dulu

Kesilapan turutan paling besar ialah mencari rumah sebelum tahu berapa bank sanggup pinjamkan anda. Dua semakan pantas di awal boleh menjimatkan berbulan-bulan kekecewaan. Pertama, Nisbah Bayaran Hutang (DSR) anda: bank menentukan kemampuan daripada jumlah komitmen hutang bulanan dibahagi pendapatan bersih, dan kebanyakan bank mahu ia kekal selesa di bawah 60%. Kira angka anda dalam kalkulator DSR sebelum jatuh cinta dengan mana-mana rumah. Kedua, laporan kredit anda: tarik rekod CCRIS secara percuma melalui portal eCCRIS BNM dan semak tunggakan yang anda sendiri sudah lupa — satu bil telefon yang terlepas enam bulan lalu boleh tenggelamkan permohonan. Jika DSR anda sempit, melangsaikan satu hutang terikat yang kecil sekarang lebih bernilai daripada deposit lebih besar kemudian; kalkulator pinjaman rumah menunjukkan pinjaman yang benar-benar disokong oleh setiap tahap gaji.

Sembilan langkah, mengikut turutan

1. Tempah rumah (bayar yuran tempahan)

Apabila anda sudah pilih sesuatu rumah, anda tandatangan Surat Tawaran Beli (Letter of Offer to Purchase) dan bayar deposit tempahan — 2% hingga 3% daripada harga ialah julat biasa bagi hartanah resale (sub-sale). Peraturannya bergantung kepada siapa penjualnya. Bagi projek baharu daripada pemaju berlesen, Peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 melarang sesiapa pun memungut yuran tempahan atau apa-apa bayaran sebelum SPA ditandatangani, jadi "yuran tempahan" pemaju sebenarnya tidak dibenarkan walaupun amalan ini berleluasa (The Star, Jun 2026). Bagi rumah resale, deposit dibayar kepada penjual atau ejennya dan sama ada ia boleh dipulangkan bergantung kepada Surat Tawaran: lazimnya ia hangus jika anda menarik diri, dan dipulangkan jika pinjaman ditolak hanya jika syarat itu ditulis. Pastikan syarat pemulangan dinyatakan secara bertulis sebelum membayar. Biasanya anda ada 14 hari dari tarikh tempahan untuk menandatangani SPA.

2. Mohon pinjaman perumahan serta-merta

Jangan tunggu. Hantar dokumen penuh — tiga bulan slip gaji, borang EA dan penyata cukai, penyata KWSP, penyata bank, IC, draf SPA — kepada dua atau tiga bank serentak supaya anda boleh bandingkan kadar. Bank biasanya keluarkan Surat Tawaran Pinjaman (offer letter) dalam satu hingga empat minggu.

3. Prinsip kelulusan dan penilaian

Bank akan memberi kelulusan prinsip (loan-in-principle) dan mengarahkan penilai berdaftar menilai hartanah tersebut. Pinjaman dikira berdasarkan nilai penilaian, bukan harga yang dipersetujui — jika bank menilai rumah RM350,000 pada RM330,000, margin 90% hanya membiayai RM297,000 dan anda mesti cari beza itu secara tunai. Siapa yang menanggung yuran penilaian bergantung kepada bank dan promosi semasanya: ada bank yang menanggungnya untuk pelanggan pinjaman perumahan, ada yang tidak, jadi minta setiap bank nyatakannya sebelum anda menerima tawaran.

4. Tandatangan SPA (bayar baki deposit)

Bagi hartanah sub-sale (resale), amalan standard ialah jumlah deposit 10%: anda sudah bayar 2–3% semasa tempahan, jadi anda tandatangan Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement, SPA) dalam 14 hari dari tempahan dan bayar bakinya — 8% tambahan selepas yuran tempahan 2%. Pegawai undang-undang anda dan peguam penjual mengendalikan kontrak; untuk hartanah belum siap, SPA mengikut Jadual Cara Bayaran statutori dan ansuran anda kepada pemaju mengikut kemajuan pembinaan.

5. Capkan SPA (bayar duti setem pembelian)

SPA sendiri dikenakan duti setem tetap RM10 bagi setiap salinan dan, seperti mana-mana surat cara yang ditandatangani di Malaysia, mesti dikemukakan untuk pengseteman dalam 30 hari dari tarikh ditandatangani — lewat dicap dikenakan penalti (Akta Setem 1949, seksyen 47). Duti setem ad valorem yang besar bagi pembelian dikenakan ke atas surat cara pindah milik (Memorandum of Transfer, MOT), dikira atas harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi: 1% untuk RM100,000 pertama, 2% untuk RM400,000 seterusnya, 3% untuk RM500,000 seterusnya dan 4% bagi jumlah melebihi RM1 juta (lihat panduan penuh duti setem). Setakat Oktober 2026, pembeli rumah pertama mendapat pengecualian penuh duti setem ke atas MOT dan perjanjian pinjaman bagi satu rumah berharga sehingga RM500,000, dengan syarat SPA ditandatangani antara 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027 — lanjutan Belanjawan 2026 bagi Perintah Duti Setem (Pengecualian) rumah pertama (Pekeliling Majlis Peguam 090/2026). Peguam anda menuntutnya dengan akuan berkanun.

6. Kelulusan pinjaman dan Memorandum of Transfer (bayar duti setem MOT)

Apabila pinjaman diluluskan sepenuhnya dan surat pajak (charge) disediakan, hakmilik dipindahkan ke nama anda melalui Memorandum of Transfer (MOT) dan bank mendaftarkan gadaiannya. Di sinilah dua bil duti setem yang besar timbul: MOT, dikira atas harga menggunakan jalur di atas, dan perjanjian pinjaman, dikenakan 0.5% daripada jumlah pinjaman (RM5 bagi setiap RM1,000). Jika anda layak untuk pengecualian rumah pertama, kedua-duanya dikecualikan bagi rumah sehingga RM500,000; jika tidak, sediakan bajet untuk kedua-duanya. Yuran guaman untuk peguam pembelian dan peguam pinjaman kedua-duanya mengikut skala statutori Solicitors' Remuneration Order — butiran dalam panduan yuran guaman.

7. Insurans hipotek — MRTA atau MLTA

Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) atau Mortgage Level Term Takaful membayar sebahagian atau keseluruhan baki pinjaman anda jika anda meninggal dunia atau terus tidak upaya. Ia tidak wajib di sisi undang-undang, tetapi kebanyakan bank menjadikannya syarat pinjaman dan akan menawarkan pelan mereka sendiri. Bandingkan pelan dalaman bank dengan sebut harga MRTA/MLTA bebas sebelum bersetuju — bezanya sepanjang pinjaman 30 tahun boleh mencecah ribuan ringgit. Setiap bank menetapkan sendiri berapa banyak pinjaman yang perlu dilindungi dan untuk berapa lama, dan peraturan ini berubah, jadi tanya bank anda apa keperluannya sebelum membeli polisi.

8. Pencairan dan, untuk rumah belum siap, bayaran berperingkat

Bagi rumah siap yang resale, bank membayar penjual secara terus sebaik formaliti guaman (MOT, surat pajak, carian kaveat) selesai — biasanya dalam tiga bulan dari surat tawaran. Bagi hartanah belum siap daripada pemaju berlesen, pembayaran mengikut jadual statutori — lazimnya 10% dibayar secara berperingkat oleh pembeli dan 90% cair oleh bank sebaik setiap milestone pembinaan dicapai (struktur yang sering dipanggil "3+6"). Dari poket anda sendiri, hanya deposit — selebihnya dibayar mengikut jadual oleh bank.

9. Vacant possession dan penyerahan kunci

Bagi hartanah siap, penyerahan berlaku sebaik bayaran penuh dicairkan: anda periksa unit bersama penjual (untuk resale) atau sertai sesi pemeriksaan kecacatan (defect-checking) pemaju, rekodkan sebarang kecacatan, dan ambil kunci. Sediakan bajet untuk deposit pemasangan utiliti (TNB, air, internet) dan kos berpindah yang langsung tidak disebut dalam SPA.

Jadual tunai, dikira untuk rumah sub-sale RM350,000

Ambil sebuah teres resale siap di RM350,000. Anda bayar 10% deposit dan bank membiayai RM315,000 (90%) selama 35 tahun. Setiap angka di bawah ditunjukkan dengan pengiraannya supaya anda boleh ganti dengan harga anda sendiri.

Semak pengiraannya: deposit ialah 7,000 + 28,000 = 35,000, tepat 10% daripada harga. Kos selain deposit ialah 10 (duti setem SPA) + ≈9,000 (guaman pembelian) + ≈8,000 (yuran pinjaman dan guaman pinjaman) + 6,000 (duti setem MOT) + 1,575 (duti setem perjanjian pinjaman) + ≈2,000 (MRTA) ≈ RM26,585, jadi jumlah tunai sebelum masuk duduk ialah lebih kurang RM61,600 — kira-kira 7.6% daripada harga, di atas deposit. Angka guaman ialah anggaran pada skala statutori; sebut harga peguam anda yang menentukan. Jika anda layak untuk pengecualian rumah pertama, duti setem MOT dan perjanjian pinjaman (6,000 + 1,575 = RM7,575) tidak perlu dibayar, menurunkan jumlah tunai kepada lebih kurang RM54,000. Ansuran bulanan anda kemudian bergantung pada kadar yang ditawarkan: RM315,000 selama 35 tahun bersamaan lebih kurang RM1,490 sebulan pada kadar tahunan 4.5% — semak kadar sebenar bank anda dan kira semula dalam kalkulator — dan ansuran itulah yang mesti lulus ujian DSR anda.

Di mana pembeli rumah pertama boleh kurangkan keperluan tunai

Tiga tuas yang sah. KWSP: ahli berumur bawah 55 tahun dengan baki sekurang-kurangnya RM500 dalam Akaun Sejahtera (dahulunya Akaun 2) boleh membuat pengeluaran untuk membantu membeli rumah, sama ada dengan pinjaman perumahan atau pembiayaan sendiri, bagi sehingga dua hartanah kediaman; jika anda telah menggunakan KWSP untuk rumah pertama, rumah itu mesti dijual atau dilupuskan sebelum membuat pengeluaran untuk rumah kedua (kwsp.gov.my). KWSP menyatakan anda perlu membayar dahulu wang pendahuluan 10% daripada simpanan sendiri, dan jumlah yang boleh dikeluarkan dikira mengikut pembelian anda — semak dalam i-Akaun sebelum merancang sekitar sesuatu angka. Pekerja kerajaan: pembiayaan LPPSA boleh menggantikan bank komersial sepenuhnya, dengan terma sendiri yang dipotong terus dari gaji. Dan rundingan: jualan resale biasanya dipersetujui atas dasar "setiap pihak menanggung duti setem dan kos guaman masing-masing" — itu syarat rundingan, bukan undang-undang, dan ia boleh dirunding; bagi pelancaran baharu, pemaju ada kalanya menawarkan rebat duti setem atau yuran guaman — pastikan pakej sebegini dimasukkan dalam SPA atau surat daripada pemaju sebelum anda bergantung kepadanya. Akaun Fleksibel boleh dikeluarkan untuk perumahan, jadi ketahui baki sebenar dahulu — alat unjuran KWSP mengkompaun caruman sehingga 55.

Kesilapan biasa

• Bayar yuran tempahan sebelum semak DSR atau kredit. Sebaik wang itu turun, anda berunding dengan tarikh akhir dan kos hangus. Semak dulu; tempah kemudian.
• Bajet ikut harga rumah sahaja. Lebih kurang 7–8% tambahan untuk duti, yuran dan insurans adalah normal bagi sub-sale jika anda tidak layak untuk pengecualian rumah pertama. Pembeli yang menyimpan tepat 10% sebenarnya belum cukup simpan langsung.
• Sangka bank membiayai harga yang dipersetujui. Bank membiayai nilainya sendiri. Penilaian rendah ialah kecemasan tunai — bina penampan atau letak syarat penilaian dalam tawaran.
• Terima MRTA bank tanpa bandingkan. Sebut harga pertama jarang yang terbaik; dua sebut harga boleh menjimatkan angka empat digit.
• Lewat tarikh pengseteman 30 hari. SPA, MOT dan perjanjian pinjaman masing-masing mesti dicap dalam 30 hari dari tarikh ditandatangani; penalti naik dengan cepat.
• Tersilap beli "rumah kedua". Pengecualian duti setem rumah pertama mensyaratkan anda warganegara Malaysia yang tidak pernah memiliki sebarang hartanah kediaman, termasuk yang diwarisi atau diterima sebagai hadiah, sama ada secara individu atau bersama, dan ia meliputi satu rumah sahaja — semak rekod anda sendiri sebelum mengandaikan anda layak.
• Tiada rizab untuk berpindah masuk. Sebaik kunci sampai, datang pula deposit pemasangan utiliti (TNB dan air), kos pemindahan dan kerja ubah suai — langsung tiada satu pun tersenarai dalam SPA.

Soalan lazim (FAQ)

Bolehkah saya dapatkan semula yuran tempahan jika bank tolak pinjaman? Bagi projek baharu daripada pemaju berlesen, yuran tempahan sepatutnya tidak dipungut langsung: Peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 melarang sebarang bayaran sebelum SPA, jadi minta wang itu dipulangkan dan buat aduan kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) jika pemaju enggan. Di pasaran resale tiada hak automatik — pemulangan bergantung pada apa yang anda tandatangan. Masukkan syarat pemulangan ke dalam tawaran sebelum membayar.

Berapa tunai yang benar-benar saya perlukan untuk rumah pertama? Rancang untuk deposit 10% tambahan lebih kurang 7–8% daripada harga untuk duti setem (SPA, MOT dan perjanjian pinjaman), yuran guaman, yuran pinjaman dan insurans — kira-kira RM17,600 jumlah bagi setiap RM100,000 harga pada wang pendahuluan 10%, atau kira-kira RM15,400 jika pengecualian rumah pertama terpakai. Jadual di atas mengiranya untuk RM350,000.

Adakah MRTA wajib? Tidak di sisi undang-undang, tetapi kebanyakan bank menjadikan sesuatu bentuk insurans hipotek sebagai syarat pinjaman, dan ia memang melindungi risiko: tanpanya, keluarga anda sama ada kekal dengan rumah bersama ansurannya atau menjualnya tergesa-gesa. Bandingkan MRTA dengan MLTA (perlindungan rata, ada nilai tunai) sebelum menerima apa sahaja yang bank depankan kepada anda.

Bolehkah saya guna simpanan KWSP untuk rumah pertama? Boleh — ahli berumur bawah 55 tahun boleh membuat pengeluaran dari Akaun Sejahtera (dahulunya Akaun 2) untuk membantu membeli rumah, bagi sehingga dua hartanah kediaman, jika memenuhi syarat KWSP: baki minimum RM500 dan pinjaman perumahan yang diluluskan atau pembiayaan sendiri. Jumlahnya bergantung kepada pengiraan KWSP bagi pembelian anda, jadi semak dalam i-Akaun atau di kwsp.gov.my sebelum merancang sekitar angka tertentu.

Panduan ini ialah maklumat umum, bukan nasihat kewangan, cukai atau undang-undang. Yuran, pengecualian dan polisi bank berubah; angka telah disemak pada Oktober 2026, jadi semak setiap satu dengan badan atau bank berkaitan sebelum anda bergantung kepadanya.