Panduan

Gaji RM3,000, RM5,000, RM8,000 atau RM12,000 — rumah harga berapa yang betul-betul mampu?

Ditulis oleh meja editorial Loankira — penulis kewangan Malaysia, setiap angka disemak dengan BNM, LHDN, KWSP atau PERKESO · Kali terakhir disemak: 3 Oktober 2026

Kemampuan milik ialah ansuran bulanan tertinggi yang boleh ditanggung oleh pendapatan bersih yang disahkan di bawah had DSR bank — bukan pinjaman terbesar yang boleh dipaparkan oleh kalkulator.

Soalan pertama setiap pembeli rumah di Malaysia bukan "kawasan mana" atau "baru ke second" — tetapi "berapa mampu aku sebenarnya?". Panduan ini menjawab dengan kiraan, bukan dengan tekaan: jadual mampu milik untuk empat gaji yang paling biasa, menggunakan logik DSR yang bank gunakan sendiri, kadar 4% dan tenor penuh 35 tahun. Kemudian bahagian yang panduan lain selalu lupa: tunai yang perlu anda keluarkan sebelum dapat kunci.

Tiga angka yang menentukan had anda

Semua kiraan di bawah bergantung pada tiga angka. Angka pertama daripada tiga itu ialah gaji bersih bulanan anda, kerana bank menguji ansuran terhadap bersih, bukan kasar.

1. Ruang DSR anda. Bank hadkan jumlah ansuran bulatan hutang anda sebagai satu peratusan pendapatan bersih bulanan — gaji bersih selepas KWSP, PERKESO, EIS dan PCB. Tiada satu had kebangsaan yang rasmi: BNM mewajibkan bank menilai kemampuan secara Berhemah, dan setiap bank menetapkan hadnya sendiri. Dalam amalan, jalur yang kebanyakan bank guna ialah 60–70% pendapatan bersih — PIDM sendiri menyebut bank umumnya menerima DSR keseluruhan di bawah 60%, dengan had lebih tinggi selalunya untuk pemohon berpendapatan lebih tinggi. Kami tunjukkan kedua-dua hujung jalur supaya anda nampak julatnya.

2. Ansurran yang pasaran boleh beri anda. Pada kadar 4% setahun untuk 35 tahun, setiap RM100,000 pinjaman kosnya lebih kurang RM442.77 sebulan. Satu fakta ini menukar ansuran bulanan kepada jumlah pinjaman — dan sebaliknya.

3. Gaji bersih, bukan kasar. Di sinilah kebanyakan kiraan kasar tersilap. Kasar RM5,000 bukan RM5,000 ruang DSR. Untuk pekerja biasa tanpa relief cukai selain relief diri, gaji bersih lebih kurang RM2,630 pada kasar RM3,000, RM4,200 pada RM5,000, RM6,400 pada RM8,000 dan RM9,200 pada RM12,000. Angka sebenar anda bergantung pada caruman KWSP, relief dan PCB anda — semak borang EA anda atau panduan gaji kasar vs gaji bersih, dan anggap angka bersih di bawah sebagai ilustrasi kasar untuk pekerja biasa, bukan pemalar tetap.

Jadual kiraan: harga rumah ikut gaji

Anggapan dinyatakan jelas supaya anda boleh tidak setuju dengannya: pembiayaan 90% (deposit 10%), kadar tetap 4% untuk tenor 35 tahun, tiada hutang lain yang sedia ada, DSR dikira pada gaji bersih pada 60% dan 70%. Kadar pinjaman perumahan berbeza antara bank — semak kadar semasa bank anda sendiri sebelum bergantung pada jadual ini — tetapi 4% ialah kadar perbandingan standard untuk perbincangan mampu milik di Malaysia.

Baca baris RM5,000 teliti-teliti, kerana itu baris tempat kebanyakan pembaca berada. Pembeli kasar-RM5,000 yang langsung tiada hutang menyokong lebih kurang RM2,520 ansuran sebulan di bawah DSR 60%. Dibahagi RM442.77 setiap RM100,000, itu pinjaman kira-kira RM569,000. Jika bank membiayai 90% harga, harga rumah ialah RM569,000 ÷ 0.9 ≈ RM632,000. Di bank yang guna DSR 70%, pembeli yang sama boleh regang ke rumah sekitar RM738,000 — tetapi baca dulu sebelum menganggap had itu sebagai sasaran.

Kiraan yang sama, langkah demi langkah

Ini kes RM5,000 sepenuhnya, supaya anda boleh ulang dengan angka anda sendiri.

Langkah 1 — gaji bersih. Kasar RM5,000, KWSP standard 11% (RM550), PERKESO dan EIS (lebih kurang RM20 bersama pada gaji ini), PCB lebih kurang RM230 dengan relief diri sahaja. Bersih ≈ RM4,200.

Langkah 2 — bajet DSR. 60% × RM4,200 = RM2,520 jumlah komitmen bulanan yang dibenarkan.

Langkah 3 — tolak hutang sedia ada. Panggilnya D. Kalau kosong, RM2,520 semuanya untuk rumah. Kalau ada ansuran kereta RM550 dan PTPTN RM145, tinggal RM2,520 − RM695 = RM1,825.

Langkah 4 — tukar kepada pinjaman. Ansuran setiap RM100,000 pada 4% selama 35 tahun ialah RM442.77 (kadar ÷ 12 = 0.3333%; RM100,000 × 0.003333 × 1.003333⁴²⁰ ÷ (1.003333⁴²⁰ − 1)). Jadi RM1,825 ÷ RM442.77 × RM100,000 ≈ RM412,000 — berbanding RM569,000 kalau bebas hutang.

Langkah 5 — tukar kepada harga. Pada pembiayaan 90%, RM412,000 ÷ 0.9 ≈ RM458,000. Dua hutang anda tadi baru sahaja merampas kira-kira RM174,000 harga rumah anda.

Semakan. RM458,000 × 90% = pinjaman RM412,000 → RM412,000 × 0.0044277 ≈ ansuran RM1,824; tambah hutang sedia ada RM695 = RM2,519, iaitu 59.98% daripada RM4,200. Dalam had.

Ke mana duit hilang: contoh DSR sebenar

Jadual di atas mengandaikan pemohon tanpa hutang. Rakyat Malaysia sebenar memikul PTPTN (biasanya sekitar RM145–RM300 sebulan selepas bayaran bermula), pinjaman kereta, dan pelan ansuran kad kredit. Kesannya mekanikal dan kejam: setiap ringgit ansuran sedia ada menghapuskan kira-kira RM226 kapasiti pinjaman — lebih kurang RM251 harga rumah pada pembiayaan 90%.

Jika pinjaman kereta tamat dalam masa setahun, sesetengah bank akan mengambil kira komitmen yang singkat itu, tetapi andaian perancangan yang selamat ialah segala-galanya di CCRIS anda dikira sehingga ia betul-betul ditutup. Pinjaman peribadi RM300 yang anda "macam bayar juga setiap bulan" itu memotong RM75,000 daripada harga rumah anda pada DSR 60%. Melunaskan komitmen kecil sebelum memohon ialah naik taraf bajet yang paling murah yang wujud — kaedah penuh dalam panduan DSR.

Bahagian tunai: deposit, duti setem, yuran guaman

Kelulusan hanya separuh cabaran. Pada pinjaman 90% anda perlu cari deposit 10%, tambah duti setem ke atas pemindahan (MOT) dan pinjaman, tambah yuran peguam. Duti MOT berjalur: 1% untuk RM100,000 pertama, 2% untuk RM400,000 seterusnya, 3% untuk RM500,000 seterusnya, 4% selebihnya atas RM1,000,000. Duti setem pinjaman ialah 0.5% jumlah pinjaman. Yuran guaman pembelian second mengikut skala Solicitors' Remuneration Order 2023 — 1.25% ke atas RM500,000 pertama harga untuk jual beli dan pemindahan, dan 1.25% ke atas RM500,000 pertama pinjaman untuk dokumen caj (minimum RM500 setiap satu) — tambah cukai servis 8% dan perbelanjaan keluar. Properti pemaju guna Jadual B (70% daripada angka itu). Pecahan penuh ada dalam panduan duti setem dan panduan SRO; ini jumlah untuk empat baris gaji tadi, kes second, tanpa diskaun, pengecualian rumah pertama belum dipakai:

Dua nota. Pertama, pembeli rumah pertama yang membeli hartanah sehingga RM500,000 dikecualikan daripada duti MOT dan duti pinjaman untuk SPA yang layak — itu sahaja sudah menghapuskan lajur duti sepenuhnya, lebih kurang RM8,700 pada baris RM396,000. Syarat dan tarikh luput semasa ada dalam panduan pengecualian duti setem rumah pertama; pengecualian ini perlu dipohon, bukan automatik. Kedua, lajur guaman ialah skala SRO plus cukai servis 8% sebelum sebarang diskaun yang dibenarkan dan sebelum perbelanjaan keluar, dan peguam hanya boleh memberi diskaun dalam had yang ditetapkan oleh Perintah Saraan Peguam Cara 2023 dan peraturan Majlis Peguam, jadi jumlah sebenar yang anda bayar berbeza-beza — minta sebut harga bertulis.

Kesilapan yang biasa

Beli pada had atas. Kelulusan DSR 70% itu had risiko bank, bukan bajet isi rumah. PIDM menasihati peminjam menyasarkan jalur 30–40% untuk keselesaan; ujian tekanan BNM sendiri mendapati peminjam ber-DSR atas 60% sehingga 5.5 kali lebih berkemungkinan ingkar janji di bawah kejutan pendapatan. Rancang tawaran anda pada baris 60% atau bawah, dan nikmati ruang kepalanya.

Rancang guna gaji kasar. Semua jadual di sini pada gaji bersih. Guna kasar mengembungkan bajet anda kira-kira 15–20% sebelum bank memotongnya semula.

Lupa lajur tunai. RM94,700 kos penutupan pada rumah second RM632,000 itu hampir 15% harga, dan ia perlu dibayar masa tandatangan dan penyerahan. Pembeli yang simpan tepat-tepat 10% tidak dapat rumah.

Abaikan risiko kadar. Jadual ini pegang 4% malar selama 35 tahun. Kadar standard bergerak dengan OPR — kalau pinjaman anda terikat pada OPR, kenaikan 100 mata asas menambah lebih kurang RM62 sebulan setiap RM100,000 dipinjam (RM504.69 vs RM442.75 setiap RM100k), lebih kurang RM350 sebulan pada pinjaman RM569,000. Uji tekanan tawaran anda pada 5% sebelum tandatangan.

Buka kredit baru masa permohonan sedang diproses. Pelan ansuran baru atau komitmen "beli sekarang bayar kemudian" antara permohonan dan kelulusan boleh membalikkan DSR anda dan menenggelamkan pinjaman yang sudah diluluskan.

Soalan lazim

Had DSR itu 60% atau 70%? Dua-dua pun tidak, secara rasmi. BNM tidak menerbitkan satu had; ia mewajibkan bank menilai kemampuan secara berhemah dan setiap bank menetapkan ambangnya sendiri. 60–70% ialah jalur pasaran yang diperhatikan, dan pemohon berpendapatan tinggi kerap dapat hujung yang lebih tinggi. Sentiasa tanya had mana bank anda guna.

Kenapa harga rumah maksimum saya jauh lebih rendah daripada "50× gaji" yang ejen saya sebut? Kerana petua itu tak pernah jadi aturan bank. Gandaan gaji mengabaikan gaji bersih, hutang sedia ada dan pemisahan harga-vs-pinjaman sama sekali, jadi ia tersilap dua arah — terlalu rendah untuk pembeli tanpa hutang, terlalu tinggi untuk sesiapa yang memikul kereta dan PTPTN. Kiraan DSR di atas itulah yang betul-betul menentukan had anda.

Pinjaman bersama menyelesaikan had rendah? Ia menaikkan had — dua gaji bersih bermakna dua bajet DSR — tetapi bank menilai DSR bersama pada pendapatan bersih gabungan menentang komitmen gabungan, jadi kereta dan PTPTN pasangan juga dikira. Cara yang lebih bersih untuk naikkan had selalunya dengan melunaskan hutang-hutang kecil anda sendiri dulu. Baca panduan DSR pinjaman bersama sebelum menambah rakan pemohon atas sebab kosmetik.

Ambil 35 tahun atau 30? Kalau mampu milik kekangan yang mengikat, 35 tahun menurunkan ansuran dan menaikkan had — itu alat yang betul bila had anda ialah DSR, bukan disiplin. Kalau anda memang mampu ansuran 30 tahun dengan selesa, ambil 30 dan jimat faedah, atau ambil 35 dengan rancangan penyelesaian lebih awal. Kalkulator pinjaman rumah tunjukkan kedua-duanya bersebelahan.

Panduan ini adalah maklumat umum, bukan nasihat kewangan. Kadar, dasar DSR dan angka statutori berubah; setiap jadual ialah ilustrasi atas anggapan, bukan tawaran atau kelulusan. Semak kadar semasa dengan bank anda dan undang-undang semasa dengan agensi yang disenaraikan di bawah.